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专题分享|地产新闻双周报(第17期)

发布时间:2022-10-04 09:43:42 来源:华体会体育app 作者:华体会手机版下载


  目前房地产市场出现了个别问题,但风险总体可控,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”10月20日,2021金融街论坛年会在京开幕。中央政治局委员、国务院副总理刘鹤作书面致辞时强调。同日,中国人民银行副行长潘功胜指出,在金融管理部门的预期引导下,对于房地产市场,“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”,融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

  此前,9月29日,央行、银保监会召开房地产金融工作座谈会,提出“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”,“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益 ”。10月15日,央行第三季度金融统计数据新闻发布会上,邹澜司长认为部分金融机构对于“三线四档”融资管理规则也存在一些误解,误解为银行不得新发放开发贷款。将保持房地产信贷平稳有序投放。

  近一段时间以来,恒大等房地产企业的流动性问题引起了社会各界的较多关注。随后,金融高层密集发声,像市场传递维护房地产市场健康发展、避免发生系统性风险的信号。

  近期,个别房企出现流动性问题引发了市场较多关注。对此,刘鹤再次强调:这是“个别问题。”这已不是高层第一次就当前房地产行业遇到的问题发表言论。10月20日,央行行长易纲在2021年G30国际银行业研讨会发言及问答时也强调,恒大是一家房地产公司,目前的主要风险是到期债务未能偿还,部分工地停工,已预售的房产按时交付有不确定性。在市场看来,从监管高层对恒大的密集发声可以看出,恒大事件仍为“个案”而非“系统性风险”。

  小观点评从宏观角度来看,房地产市场是中国经济的重要组成部分,发展内需、共同富裕,都需要房地产市场的繁荣发展。此外,在有关金融支持房地产方面,还是需要按照国家政策规定合理推进。正如高层的表述,房地产当前风险是可控的,市场不必过虑。恒大事件,小观认为不会引起系统性风险,但将是我国房地产企业发展模式转变的标志事件,是对盲目多元化、激进经营的警示。房地产金融审慎管理下,房地产企业“走的稳”比“走的快”更重要!

  10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

  这意味着中国房地产税改革的试点工作,即将全面展开。说很多年的“房地产税”立法,终于有了实质性的突破。

  小观想和大家谈三点:首先,房地产税试点为何提速?国家首次提到房地产税试点工作,是2021年5月11日,财政部等在北京召开了“房地产税改革试点工作座谈会”。但随后几个月没有消息,直到前几天“求是杂志”刊登了领导人的讲话,重提了这件事。几天之后,全国人大就通过了上述决定。很明显,房地产税改革试点工作提速了。之所以提速,跟“一个理念、两个重要会议”有关:理念,就是“全面推进共同富裕”;两个重要会议,是即将召开的六中全会,以及明年秋天的20大。之前,房地产税立法主要是两大目标:给地方政府开拓新财源,给楼市调控提供新手段。现在多了一个重要目标:为全面推进共同富裕“立标杆”,出阶段性成果。房地产税立法,需要的时间非常长;通过试点可以积累经验,也可以让老百姓体验到政府推动共同富裕的决心。所以提速了。其次,哪些城市会纳入试点?最近一段时间,各种专家和媒体点名了一批城市,比如最近几年楼市比较热、房价涨幅比较大的深圳、杭州,以及壮士断腕、搞自由港的海南。小观认为,从积累经验的角度,不能只选大城市。而应该是超大、特大、大、中、小等各类城市等级里都要选,而且细分人口增长快的,增长慢的,流失的。选出15个左右的城市来试点,才能真正解决问题。否则,几年试点下来还是没有什么用。因为深圳、杭州、海南或者上海、重庆,能代表的城市毕竟有限。最后,税率会是多少?中国的房价已经包含了数十年的地价。如果在这个基础上,参照美国的税率,会让老百姓的负担偏重,征收会比较难。其实在欧美,房地产税的支出占每户居民年收入的比重,一般在2%到3%。香港的房屋土地制度跟内地一样,房价比较高,老百姓买房的时候已经费了九牛二虎之力,所以房地产税就比较低。香港房地产税支出,占家庭总收入的比重在1.4%左右。如果参照这个负担标准,比较容易计算出全国的平均税负。2020年,中国居民人均可支配收入32189元,每户家庭2.62人,家庭平均年收入为8.43万元。如果按照香港特区的标准,每户每年需要缴纳的房地产税应该为1180元;如果按照美国的标准,每年应该缴纳的房地产税为2529元。一定不能因为开征房地产税,影响了老百姓和政府的关系,影响了大家的消费能力,影响了中国的生育率。因为说到底,公共财政是为老百姓服务的。综上,从逻辑上来讲,不管是开始的试点,还是未来的真正全国推进,征收的力度都不会很大。一方面来自于国际经验,一方面地方政府也需要权衡征收力度过大的副作用。即,从持有成本的提高来讲,对于绝大部分居民的影响将会非常有限。

  面对严峻形势,相关房企也在积极开展自救行动。一方面通过出售项目、旗下物业公司等方式回收资金,另一方面通过大股东注资等方式树立投资者信心。

  10月11日,龙光集团在公开市场提前购回部分2022年到期、年息5.75%的优先票据,购回总额为1000万美元,占票据初始发行总额的4%。该公司表示,此举旨在以低息置换高息、长债置换短债,有助于持续优化债务结构,减少未来财务开支,降低财务资产负债水平。据了解,截至目前,龙光已经完成了2021年所有境内外到期债务的再融资。其中,10月份将到期的14亿元公司债,龙光集团打算用今年8月份新发行的15亿元公司债偿还。

  10月12日,中国奥园在公告中透露已全额赎回本金15亿元的境内发行公司债,并支付了该债券累计至到期日的利息。至此,中国奥园今年到期的境内公司债和公募美元债已悉数偿付完毕。龙光集团也于近日发布公告称,公司已在公开市场提前购回部分2022年到期年息为5.75%的优先票据,购回总额为1000万美元,占该票据初始发行总额的4%。

  此外,10月5日以来,禹洲、德信、融信、金辉控股、弘阳等企业先后披露美元债回购计划,以稳定市场恐慌情绪。

  小观点评通过提前回购美元债的举措,上述地产公司还希望释放一些积极信号,显示公司财务管理稳健、流动性充裕以及信用记录良好。在正常的市场环境下,这只是常规动作,但在当前的境况中,这是比较积极的信号,至少说明这两家公司今年内没有太大的还款压力,在一定程度上有利于提振市场信心。

  根据国家统计局最新数据,9月份,70个大中城市中超半数新房房价环比下跌,较8月增加16城;52城二手房价格环比下跌,占比超7成,下跌者较8月增加18城。

  9月份,全国70城新建商品住宅价格指数环比下降0.1%,这是2015年5月份以来房价首次下跌。其中,一线%,二线城市停涨,三四线城房价下跌主要是由三四线城市房价下跌造成。

  二手房价格指数亦首现下滑。9月份,全国70城二手房价格指数环比下跌0.2%,抛开疫情期间,这也是2015年4月份以来首次下跌。其中,一线%。

  从具体城市来看,湛江、泸州和唐山位列9月份房价环比跌幅榜前三位,其中,湛江和泸州环比跌幅均为1%,唐山跌幅为0.8%。同比方面,常德、岳阳、大理、太原、泸州、秦皇岛、北海、牡丹江、南充、哈尔滨、唐山等11个城市新房价格处于下跌态势。

  仍有部分城市房价表现出“坚挺”势头,其中,西安、银川新房价格涨幅并列第一,环比涨幅为0.6%,尤其是西安新房价格已连涨67个月;其次为锦州、无锡,环比涨幅为0.5%。整体来看,涨幅均不高于1%。在二手房方面,天津价格涨幅领跑70城,环比涨幅为0.6%;其次为海口,环比上涨0.5%;重庆环比涨幅为0.3%,位居第三。

  从房价上涨城市数量看,9月二手房只有17个城市上涨,新房只有27个,相比前几个月明显减少。比如7、8月,二手房上涨城市分别为41个、27个,新房上涨城市分别为51个和46个。值得关注的是,今年以来共有18个城市被住建部约谈,如广州、合肥、宁波、东莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、无锡、南昌、成都、西安、银川等,现在已有13城房价转跌,其余3城房价涨幅均收窄至0.2%及以内,部分城市房价甚至已连续下跌数月。

  小观点评调控开始转向稳定一面,央行强调准确全面把握地产金融审慎监管,意味着调控不是打压房价和需求,而是防风险、保稳定。预计后续房价下跌幅度趋缓,但估计这种效应将在明年开始体现。当下由于调控政策保持稳定,资金紧缩惯性影响还在,预计10-12月70城房价环比继续下降。而且政策层面一再强调,房地产调控目标是稳地价、稳房价、稳预期,确保房地产市场平稳健康发展。这意味着,市场不能过热,但也不能过冷。

  10月22日上午,在上海举行的2021年万科华南区域业务和媒体交流会上,郁亮谈及恒大问题时说:“行业冬天来了,谁都冷,会首先解决自己过冬的问题,如果有机会,会按市场化原则,看是否有合作机会。”

  谈到对地产行业的看法,郁亮用了16个字概括:尊重常识,回归常态,阵痛之后,仍有机会。

  会上,郁亮表示,万科没有并购,只有投资团队,有机会就做,没机会就不做。他指出,万科自己有投资标准,达到标准的就拿。现在来看,投资标准有更高要求了,要特别好的项目才拿,万科没有停止拿地,只是要求标准高了。

  谈及万科对恒大有没有帮扶计划时,郁亮表示,恒大事件连美国官员都在关注,万科没这个能力。行业冬天来了,大家都冷,先解决自己的问题,保障自己的安全。在我们能力范围内,我们愿意去做对行业比较好的做法,但还没有具体的设想。

  10月20日晚间,中国恒大 、恒大物业以及合生创展同时发布公告称,中国恒大出让恒大物业股权予合生创展旗下公司的交易宣告终止,三者股票于21日起复牌。

  对于终止交易的原因,恒大在公告称:于2021年10月12日,从证券及期货事务监察委员会以外的其他方所得的信息,公司有理由相信受让方未能符合对恒大物业股份作出全面要约收购的先决条件,公司于2021年10月13日行使权利解除、终止该协议。证券及期货事务监察委员会执行人员已向公司表示,对以上事项不发表意见。

  小观点评从双方的公告来看,恒大是找了个理由反悔了,反悔的原因很简单:1、觉得卖便宜了,从价格看确实便宜,估值折算成人民币330亿左右,跟目前并购市场估值差不多,不过对于恒大物业这个体量来说,还是便宜。2、付款方式没达成一致,恒大要求直接付款到恒大账户,合生要求付到恒大物业账上,扣掉恒大占用的恒大物业资金,剩下的再付给恒大。中报来看,恒大物业账上141亿现金,从这条看,明显恒大占用了不少恒大物业的资金,如果按合生的要求走,抵掉恒大占用的资金,恒大估计都收不到多少现金,等于卖了个寂寞。

  10月22日,许家印在恒大集团复工复产专题会上透露,恒大没有预售过的楼栋或项目今后要全部改为现楼销售。

  会上,许家印宣布了恒大化解风险自救的三大战略决定:一是坚定不移、全力以赴实现复工复产保交楼;二是全面实施现楼销售、大幅压降房地产开发建设规模;三是10年内实现由房地产业向新能源汽车产业的转型。“复工复产保交楼”作为恒大当前的头等大事,许家印强调,只有复工复产,恢复销售和经营,才能保质保量向业主交楼,才能解决上下游合作伙伴的商票兑付,才能完成财富产品的兑付,才能逐步归还金融机构的借款。

  针对产业调整和转型,许家印表示恒大未来将全面实施现楼销售,房地产的销售规模要从去年的7000多亿元,10年内要压降到每年2000亿元左右,并在10年里完成由房地产向新能源汽车的产业转型。这意味着,未来恒大将形成新能源汽车为主、房地产为辅的产业格局。

  小观点评任何企业的发展都会遇到挫折,这段时间恒大也拿出了决心,全力保交楼,国家也不会坐视不理,相信恒大会逐步解决现在的问题,走出困境。

  地产商的“多事之秋”还未结束。本就不乐观的房企融资环境,又被评级机构泼去一盆冷水。

  10月18日,国际评级机构穆迪下调多家房企的企业评级,包括绿地控股、阳光城、中国奥园、佳兆业、祥生控股集团、富力地产、中梁控股等。

  此前,花样年等出现偿债风险的企业,大多逃不过被机构下调评级。“多米诺骨牌”效应下,行业的融资情绪也被违约事件影响,进而导致更多房企陷入发债艰难、评级下调。一天内如此多房企“中招”,还是头一次出现。

  从穆迪报告看,密集下调房企评级,系出于对房企未来销售、融资前景的不乐观,担忧其流动性出现风险。确定的债务、不确定的发债环境,成为评级异动的“导火索”。

  从被下调评级的房企名单看,富力地产为三道红线全踩的“红档”房企,绿地控股截至2021年中期踩中两道红线,阳光城、祥生控股、中梁控股等房企踩中一道红线,不过合生创展、佳兆业则是三道红线全达标的“绿档”房企。

  某种程度上看,各档房企被机构大范围“狙击”,已不单是企业层面的因素,而是受房企整体融资及经营环境影响。

  在海外债市,房企正在迎来难熬的冬天。公开信息显示,自10月份以来,房企海外发债几近停滞,仅海伦堡发出一笔绿债,鑫苑置业也要用债务置换的方式暂渡难关,公司预计将发行约2.05亿美元新票据,以置换15日到期的2.08亿美元票据。

  数据显示,房企的偿债压力,聚焦在今年四季度和2022年。据克而瑞证券监测,10月14日至12月31日房企到期未偿还规模达79.37亿美元,2022年到期规模547.86亿美元。这意味着,未来15个月,将有627.23亿美元到期未偿还债务。

  小观点评预计四季度,房价回稳的城市房贷利率及放款速度等信贷端政策或迎来改善;银行也将矫正偏紧的房地产信贷政策,更准确地理解和执行对踩线房企的信贷措施,对红档企业也将给予相应的信贷支持,房企资金压力有望缓解。可以看出,政策底已经出来,但市场底还需要探一下。

  财联社记者从多个信源处独家获悉,10月26日,国家发改委将召集部分房企在京开会,目前已有多家房企收到通知,有房企高管已赶往北京。

  “发改委直接电话通知,此次参会企业多为美元债大户。”知情人士向记者透露,此次会议或为摸底房企美元债情况。知情人士透露,参会企业多为地产美元债发行大户,发改委或为摸底房企美元债情况。

  相关分析人士认为,发改委在目前的时间节点,召集部分美元债发行规模较高的房企开会,除了排摸房企境外债到期情况及房企存在的压力,在一定意义上也释放出维稳信号。

  小观点评近期,房企纷纷采取自救措施。为预防美元债违约,部分房企已着手启动交换要约。房企一般会竭力避免在公开市场债务违约,因为一旦违约,整个公司将陷入融资困境。

  注:以上新闻部分来源于财新、新浪地产、中国房地产报、21世纪经济报道、克尔瑞地产研究等。

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